每经记者|包晶晶每经编辑|陈梦妤

　　上海二手房市场量稳价跌 。

　　上海中原地产数据显示 ，7月上海二手住宅成交1.69万套
，环比减少8.67%，同比减少7.01%；但7月二手房价格指数环比下跌1.82% ，已经连续下跌3个月
。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者表示：“今年7月的成交量表现其实比2023年同期更好，2024年则是因为新政刺激了交易增长。近3年
，上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势 ，但价格下行趋势并没有真正止住 。”

　　尽管成交量保持高位
，但当前上海全市二手房挂牌总量偏高，也带来价格的进一步竞争。

　　“价格更接近2016年 ”

　　从中原地产统计的情况看 ，挂牌增量也呈现下降走势
，淡季压力比较明显
。但卢文曦认为，7月成交绝对量并没有跌破1.5万套 ，说明市场韧性还是相当足的。

　　“上海链家7月带看量环比持平 。
”上海链家研究院负责人李根书面分析指出
，“市场需求呈现明显的刚需主导特征，即300万元以下房源成交占比持续攀升 ，以首次购房者及年轻家庭为主要驱动力
，他们对总价敏感度高，更倾向于选择近郊性价比房源
。改善客户群体多元化趋势虽有显现（高总价房源成交占比微升） ，但整体尚未形成规模效应，主要原因可能是新房市场高端项目持续热销、新房品质升级
，分流了置换市场需求”。

　　基于成交量和成交结构的基本情况，各方人士认为 ，以价换量仍然是常态 。

　　58安居客研究院数据显示
，7月上海只有5个区二手房挂牌价上涨，长宁区上涨3.4% ，松江区上涨2%
，而黄浦区 、青浦区微涨0.4%，闵行区涨幅0.3%
。

　　与此同时 ，静安、虹口
、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格都呈现不同程度下降。在这个过程中
，区域间的分化 、区域内的分化
、产品之间的分化仍在加剧 。

　　卢文曦说：“现在（部分二手房）的价格更接近2016年
。这其中有些结构性差异，比如地段差、房龄久的老公房还在不断筑底 ，什么时候能够真正回升
，还是要看市场成交量和政策支持，次新商品房 、优质地段商品房则相对抗跌。 ”

　　“大多数房源都能再砍一点价”

　　“目前整体房价确实算2015年以来最低的了 。
”每经记者以卖房人身份咨询虹口区凉城板块的老破小房源价格 ，链家中介人员张广（化名）通过企业微信这样回复
。

　　每经记者查询发现，市区内环内部分次新小区价格相对抗跌
，如中远两湾城2房2厅户型，近期成交单价在75000元~86000元/平方米。

　　这一价格与高峰时期（2022年8月单价约10万元/平方米）相比回落幅度较大 ，但与2024年末相比
，甚至还有一定涨幅，且均价仍然高于2019年同期 。

　　卢文曦说：“中远两湾城是内环内次新房 ，品质比较高
，但开发周期长
、密度也较大，因此小区内部品质和价格也有分化 ，最后开发的四期品质更好
，一期、二期相对较弱。现在买房人越来越务实，一部分人想把老公房置换成次新房或者新房 ，市中心很多老房子毕竟面积小 、停车难
、舒适度不够
，而如果面积一大，总价又高了
。因此 ，预算有限的情况下，会有人选择牺牲地段
，改善面积。”

　　上文提到的虹口区凉城板块广苑小区，建于1993年前后 ，7月挂牌均价约44237元/平方米
，与三年前64600元/平方米的挂牌均价相比已经下跌超过30%，6月成交单价甚至已来到34406元/平方米 。

　　“按照现在的挂牌价 ，大多数房源都能再砍一点价
。 ”张广说
，“具体还是要看房子情况和房东心态
”。

　　“最近二手房价格降幅明显收窄，不会带来过往的恐慌式下行 。”卢文曦说
。

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　　封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄